Jak dostać mieszkanie komunalne – limity dochodu 2026, wniosek, TBS i SIM

Limity dochodu w 33 miastach (2026)

Miesięczny dochód netto (po podatku i składkach), w zł. „Powyżej … do …” – miasto ma też dolny próg: przy niższym dochodzie proponuje lokal socjalny. W Krakowie limit dotyczy listy mieszkaniowej, z której zwykle dostaje się lokal socjalny. Kwoty przeliczyła redakcja z uchwał rad miast (stan na 02.11.2026); szczegóły i źródło – na stronie miasta.

Kto może dostać mieszkanie komunalne

• Gmina musi zapewnić lokale socjalne i zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach – ale nie ma obowiązku dać mieszkania każdemu, kto spełnia warunki; czeka się w kolejce (art. 4 ust. 2)
• Limit dochodu, warunki mieszkaniowe uprawniające do poprawy (np. mniej niż 5 m² pokoju na osobę) i kolejność ustala rada gminy w uchwale o zasadach wynajmowania lokali – ustawa nie podaje żadnych kwot (art. 21 ust. 3 pkt 1–3)
• Nie możesz mieć innego mieszkania (własności, najmu, spółdzielczego prawa) w tej samej lub pobliskiej miejscowości – gmina może zażądać oświadczenia (art. 21b ust. 4)
• Większość uchwał wymaga, żeby wnioskodawca mieszkał w gminie (był członkiem wspólnoty samorządowej); część daje punkty za lata zamieszkania
• Dochód liczy się jak przy dodatku mieszkaniowym: przychody po kosztach, podatku i składkach ZUS/NFZ, minus płacone alimenty; wlicza się m.in. alimenty na dzieci, zasiłki chorobowe i stypendia socjalne; nie wlicza się 800+, zasiłku rodzinnego, dodatku mieszkaniowego ani zasiłków z pomocy społecznej (art. 3 ust. 3 ustawy o dodatkach mieszkaniowych, art. 3 pkt 1 ustawy o świadczeniach rodzinnych)
• Gmina odmówi, jeśli nie złożysz deklaracji o dochodach i oświadczenia o majątku albo majątek jest rażąco wysoki w porównaniu z dochodem (art. 21b ust. 6)

Lokal komunalny, socjalny i pomieszczenie tymczasowe

Artykuły ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725).

Jak złożyć wniosek o mieszkanie komunalne

1. Znajdź na BIP swojej gminy uchwałę „w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu” – są w niej limity, warunki i terminy; część miast przyjmuje wnioski tylko w części roku (np. Kraków od 1 stycznia do 30 kwietnia)
2. Złóż wniosek z deklaracją o dochodach wszystkich osób w gospodarstwie z 3 miesięcy przed złożeniem (rada może wydłużyć ten okres) i oświadczeniem o stanie majątkowym (art. 21b ust. 1 i 1e)
3. Gmina może zażądać zaświadczeń, np. z urzędu skarbowego (daje na to co najmniej 30 dni), sprawdzić dane w innych urzędach i przeprowadzić wywiad środowiskowy (art. 21b ust. 1a–1d)
4. Wnioski ocenia się według kryteriów z uchwały (często punktowo) i umieszcza na liście; listy podlegają kontroli społecznej – np. komisji mieszkaniowej (art. 21 ust. 3 pkt 3 i 5)
5. Gdy przyjdzie kolej, dostajesz propozycję lokalu; przed podpisaniem umowy dochód sprawdza się jeszcze raz

Ośrodek pomocy społecznej nie przydziela mieszkań, ale pomaga w pracy socjalnej, daje schronienie i zasiłki celowe (art. 17 ustawy o pomocy społecznej).

Gdy po latach zarabiasz więcej

• Gmina może sprawdzać dochód najemcy nie częściej niż co 2,5 roku; najmu socjalnego to nie dotyczy (art. 21c ust. 1)
• Po przekroczeniu limitu z uchwały mieszkania się nie traci – rośnie czynsz: o nadwyżkę średniego dochodu na osobę ponad limit, najwyżej do 8% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie (art. 21c ust. 5–6)
• Kto nie złoży deklaracji w ciągu miesiąca od wezwania, może dostać czynsz do 8% wartości odtworzeniowej rocznie (art. 21c ust. 2)
• Podwyżkę wypowiada się z 3-miesięcznym wyprzedzeniem; gdy przekracza 50%, przez pierwsze 6 miesięcy płaci się 150% dotychczasowego czynszu (art. 21c ust. 7–8)
• Gdy dochód znowu spadnie, po 6 miesiącach można wnioskować o ponowne przeliczenie czynszu (art. 21c ust. 9)

Wykup mieszkania komunalnego

• Nie ma prawa do wykupu – to gmina decyduje, czy dany lokal sprzedaje. Gdy go przeznaczy do sprzedaży, pierwszeństwo ma najemca z umową na czas nieoznaczony (art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn)
• Gmina pisemnie zawiadamia najemcę; na wniosek o kupno ma co najmniej 21 dni i musi zaakceptować cenę (art. 34 ust. 4–5 ugn)
• Bonifikatę od ceny i jej wysokość ustala rada gminy w uchwale – sprawdź BIP swojego miasta (art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 1b ugn)
• Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od kupna oznacza zwrot zwaloryzowanej bonifikaty – chyba że sprzedajesz osobie bliskiej, zamieniasz na inne mieszkanie albo w ciągu 12 miesięcy wydasz pieniądze na inny lokal (art. 68 ust. 2–2a ugn)
• Po kupnie płacisz podatek od nieruchomości – najemca lokalu gminy go nie płaciPodatek od nieruchomości – stawki

TBS i SIM – gdy dochód jest za wysoki na mieszkanie komunalne

• TBS działają dziś jako społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – na tych samych zasadach (art. 24 ust. 5 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa)
• Najemca nie może mieć innego mieszkania w tej samej miejscowości, a średni dochód gospodarstwa z poprzedniego roku nie może przekroczyć 100% (1 osoba), 145% (2), 175% (3), 205% (4) i +35% za każdą kolejną osobę przeciętnego wynagrodzenia w województwie × 1,4 – kwoty w tabeli niżej (art. 30 ust. 1 pkt 1 i 2a)
• Przy budowie można dopłacić partycypację – najwyżej 30% kosztów budowy lokalu; przy co najmniej 10% umowa jest na czas nieoznaczony albo z dojściem do własności (art. 29a ust. 2 i 2b)
• Czynsz w SIM nie może przekroczyć rocznie 4% albo 5% wartości odtworzeniowej lokalu (art. 28 ust. 2)
• Nabór najemców ogłasza konkretna SIM albo gmina-wspólnik na swojej stronie lub w BIP – ogólnopolskiej listy oczekujących nie ma. Spółki z udziałem Krajowego Zasobu Nieruchomości (48 SIM):lista na gov.pl
• Dopłaty do czynszu „Mieszkanie na Start” działają w 2026 r. tylko w gminach z umową z BGK i w nowych mieszkaniach; limit dochodu: 100% przeciętnego wynagrodzenia (8903,56 zł) dla 1 osoby i +40 punktów procentowych za każdą kolejną; wnioski przyjmuje gmina (art. 5 ust. 1 ustawy z 20.07.2018)

Limit dochodu w SIM i TBS – łączny dochód gospodarstwa miesięcznie

Wyliczenie redakcji: przeciętne wynagrodzenie w województwie w 2024 r. (M.P. 2025 poz. 1201) × 1,4 × 100/145/175/205%. Dane za 2025 r. GUS ogłasza do końca 2026 r. – kwoty wtedy wzrosną. W lokalach budowanych z rządowym grantem na budownictwo społeczne SIM może stosować niższe progi.

Pytania i odpowiedzi