Kalkulator kredytu hipotecznego 2026: rata i zdolność kredytowa

Rata kredytu hipotecznego przy 5,98%

Raty równe, oprocentowanie stałe przez cały okres. Przy zmiennym rata zmienia się co 3 lub 6 miesięcy razem ze wskaźnikiem (dziś WIBOR). Każdy 1 pkt proc. więcej to przy 400 000 zł na 25 lat ok. 250 zł wyższa rata.

Jak bank liczy zdolność kredytową – Rekomendacja S

• Rata wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 40% dochodu, gdy dochód nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w regionie, i 50% przy wyższym dochodzie. To próg „szczególnej uwagi” – bank może go przekroczyć, a własny limit ustala zarząd banku. W kalkulatorze próg to przeciętne wynagrodzenie w kraju na rękę: ok. 6646 zł na kredytobiorcę (rek. 9.3)
• Przy oprocentowaniu zmiennym bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę przy stopie wyższej o bufor: co najmniej 2,5 pkt proc., a gdy stopa referencyjna NBP jest niższa niż 2,5% – 5 pkt proc. minus ta stopa. Dziś (stopa 3,75%) to 2,5 pkt proc. Przy stopie stałej na 5 lat bufor wynosi 2,5 pkt proc. i maleje dla dłuższych okresów; przy stałej przez cały okres kredytu bufora nie ma (słowniczek pkt 7a)
• Kredyt można rozłożyć najwyżej na 35 lat, ale do oceny zdolności bank przyjmuje najwyżej 25 lat – dłuższy okres obniża ratę, nie podnosi zdolności (rek. 7 i 7.2)
• Kredyt może pokryć do 80% wartości mieszkania, a do 90%, gdy część ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie: ubezpieczenie, blokadę środków, zastaw na obligacjach skarbowych albo środki z IKE lub IKZE (rek. 15.5)
• Koszty utrzymania każdy bank przyjmuje po swojemu. Kalkulator odejmuje od dochodu minimum socjalne IPiSS za II kw. 2026: 2053,90 zł dla 1 osoby, 3445,19 zł dla 2, 6522,59 zł dla 4 osób

Rekomendacja S to wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla banków (uchwała 492/2019 ze zmianą z 2023 r.). Bank liczy też historię w BIK, rodzaj umowy i staż pracy – tego kalkulator nie uwzględnia.

Koszty utrzymania przyjęte w kalkulatorze

Minimum socjalne IPiSS, II kwartał 2026 r. (gospodarstwa pracownicze; 3 osoby – ze starszym dzieckiem). Każda kolejna osoba ponad 5: 1535 zł. Banki stosują własne, często wyższe kwoty.

Wkład własny i programy rządowe

• Bez dodatkowego zabezpieczenia potrzebujesz co najmniej 20% ceny, z ubezpieczeniem niskiego wkładu albo innym zabezpieczeniem – 10% (Rekomendacja S, rek. 15.5)
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy: BGK gwarantuje brakującą część wkładu do 20%, także przy wkładzie 0 zł. Kredyt na co najmniej 15 lat, wkład i kredyt razem do 1 mln zł, cena za m² w limicie z tabeli BGK. Wnioski przyjmują banki, które podpisały umowę z BGK (bgk.pl, stan na 02.11.2026)
• Bezpieczny kredyt 2% – banki nie przyjmują wniosków i nie udzielają nowych kredytów (nabór wstrzymany od 2.01.2024) (bgk.pl)
• Wkład własny to nie wszystko: przy zakupie dochodzą PCC, notariusz i opłaty sądowe – policz je osobnoKoszty zakupu mieszkania

Raty równe czy malejące, stałe czy zmienne

• Raty równe: na początku płacisz głównie odsetki, rata się nie zmienia (przy stałej stopie). Raty malejące: pierwsza rata wyższa, ale odsetek łącznie mniej – przy 400 000 zł na 25 lat ok. 71 699 zł mniej
• Zdolność kredytowa przy ratach malejących jest niższa, bo bank liczy ją od pierwszej, najwyższej raty
• Oprocentowanie zmienne = wskaźnik (dziś WIBOR 3M lub 6M) + marża banku. Kredyty z decyzją kredytową wydaną po 31.12.2026 r. mają opierać się na wskaźniku POLSTR – WIBOR zostaje tylko dla kredytów udzielonych wcześniej (stanowisko GPW Benchmark z 28.10.2026)
• Okresowo stałe oprocentowanie (zwykle na 5 lat) chroni ratę przed zmianami stóp, po tym okresie bank proponuje nową stałą stopę albo zmienną
• Porównując oferty, sprawdzaj RRSO – obejmuje prowizję, ubezpieczenia i inne koszty; samo oprocentowanie ich nie pokazuje

Pytania i odpowiedzi