Kredyt hipoteczny w Ustroniu: rata za mieszkanie 50 m²

Rata za mieszkanie w Ustroniu – 38, 50 i 60 m²

Cena = metraż × mediana 10 499 zł/m² z Rejestru Cen Nieruchomości (z okresu lipiec 2025 – czerwiec 2026). Typowa transakcja = mediana ceny i metrażu sprzedanych mieszkań. Raty równe, 5,98%, wkład własny 20%.

Rynek pierwotny i wtórny – mieszkanie 50 m²

Od dewelopera nie płacisz PCC (cena zawiera VAT), na rynku wtórnym kupujący płaci 2% PCC – chyba że to pierwsze mieszkanie.

Jak bank liczy zdolność kredytową – Rekomendacja S

• Rata wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 40% dochodu, gdy dochód nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w regionie, i 50% przy wyższym dochodzie. To próg „szczególnej uwagi” – bank może go przekroczyć, a własny limit ustala zarząd banku. W kalkulatorze próg to przeciętne wynagrodzenie w kraju na rękę: ok. 6646 zł na kredytobiorcę (rek. 9.3)
• Przy oprocentowaniu zmiennym bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę przy stopie wyższej o bufor: co najmniej 2,5 pkt proc., a gdy stopa referencyjna NBP jest niższa niż 2,5% – 5 pkt proc. minus ta stopa. Dziś (stopa 3,75%) to 2,5 pkt proc. Przy stopie stałej na 5 lat bufor wynosi 2,5 pkt proc. i maleje dla dłuższych okresów; przy stałej przez cały okres kredytu bufora nie ma (słowniczek pkt 7a)
• Kredyt można rozłożyć najwyżej na 35 lat, ale do oceny zdolności bank przyjmuje najwyżej 25 lat – dłuższy okres obniża ratę, nie podnosi zdolności (rek. 7 i 7.2)
• Kredyt może pokryć do 80% wartości mieszkania, a do 90%, gdy część ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie: ubezpieczenie, blokadę środków, zastaw na obligacjach skarbowych albo środki z IKE lub IKZE (rek. 15.5)
• Koszty utrzymania każdy bank przyjmuje po swojemu. Kalkulator odejmuje od dochodu minimum socjalne IPiSS za II kw. 2026: 2053,90 zł dla 1 osoby, 3445,19 zł dla 2, 6522,59 zł dla 4 osób

Rekomendacja S to wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla banków (uchwała 492/2019 ze zmianą z 2023 r.). Bank liczy też historię w BIK, rodzaj umowy i staż pracy – tego kalkulator nie uwzględnia.

Pytania i odpowiedzi